Аренда по справедливой цене 4

Павел Кобер

Вопрос существования малого коммерциала во многих случаях полностью зависит от размера платы за аренду офисных, торговых или производственных помещений. Эта плата составляет от 50 до 80% расходов малых фирм и значительное повышение арендной платы - для них без малого убийство.

Государство объявило формирование малого бизнеса одним из приоритетов экономической политики. Но регулирует ли оно ход повышения арендной платы? Только отчасти. В статье 614 Гражданского кодекса Россия устанавливается: если иное не предусмотрено договором, охват арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раза в год. И все.

Понятно, что нельзя законодательно обязать арендодателя и арендатора при заключении договора руководствоваться какой-то одной методикой определения или изменения размера арендной платы: все-таки живем в рыночные времена. Но в текущее время рекомендации, которых позволительно было бы придерживаться при заключении договора аренды, в принципе отсутствуют. Держава вообще махнуло рукой на ценовую политику: как стороны договорятся. Таким образом, вопросительный мотив существования множества малых фирм решают, по сути, собственники помещений.

Что получается на практике? Наиболее цивилизованный подход в изменении стоимости аренды помещения для малого бизнеса - учет инфляционного фактора: официальная инфляция составляет грубо 10% в год, на столь же повышается арендная плата. Но так поступает меньшинство арендодателей. А подавляющее большинство увязывает цену с повышением стоимости аренды муниципальных помещений. Например, в этом году власти Екатеринбурга повысили плату за аренду принадлежащей городу недвижимости на 30%. В той же пропорции подняли цены и частники. Но у них-то , в различие от муниципалов, ставка изначально была рыночной, следовательно, больше высокой.

При этом спрос на аренду торговых площадей, к примеру в Екатеринбурге, не поспевает за грубо возросшим предложением. Если в 90−е годы основная розничная торговлишка была сосредоточена в трех-четырех точках уральской столицы, то сейчас поток потребителей распылился на немного десятков крупных торговых центров. Для аренды стали доступны места, некогда считающиеся "сладкими". Собственники пытаются по полгода сдать эти помещения, но арендаторов набирается мало. Причина - ослабел поток потребителей, и коммерциал в этом месте стал менее рентабельным. Исходя из рыночного закона соотношения спроса и предложения, плата за аренду торговых площадей должна была бы снижаться. Но она все одинаково повышается.

Откуда такое противоречие? В розничной торговле местоположение расположения - единственный из основных факторов успеха: не возбраняется перебраться практически за угол, и на том затерять половину клиентов. Опасность разорения станет совершенно реальной. За место держатся более того некоммерческие организации. К примеру, в Екатеринбурге один из юридических (!) вузов, арендующий несколько этажей здания, вынужден всегда достигать соглашения с предложениями частного арендодателя повысить арендную плату несколько раз в год (напомню, это противоречит законодательству).

Да простят меня юристы-теоретики , но равноправных участников договорных отношений на практике не существует. В договорах неизменно имеется сильная и слабая сторона, а в договорах аренды - это вечно арендодатель и арендатор соответственно. Собственник, предоставив малому коммерциалу первоначально на рыночных условиях в аренду помещение, дав ему там укорениться и "прикормить" клиентов, позже начинает выкручивать тому руки, задирая ставки аренды выше всяких разумных (с рыночной точки зрения) пределов. Штатский кодекс позволяет арендодателю в любое миг отступиться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Сменить офисное помещение проще: на новом месте довольно подключить телефон и интернет - и ты продолжаешь помогать связь с постоянными клиентами. Аккурат потому в ближайшие год-два после этого ввода значительного числа офисных центров в уральской столице следует ждать реального снижения арендной платы. Тут закон соотношения спроса и предложения срабатывает с значительно меньшими препятствиями. Но подчас и офисный переезд для арендатора нежелателен. Например, до прежнего офиса работнику было подходяще добираться, а до нового - нет. Сотрудник вынужден уволиться, бизнесу наносится установленный ущерб.

В небольших городах неравноправие в отношениях арендодателя и арендатора ещё более значительно. Во-первых , в силу ограниченности подходящих для бизнеса помещений (как правило, они располагаются в районе городского рынка и на единственной центральной улице). Во-вторых , у арендаторов меньше возможности опротестовать незаконные действия арендодателей в суде: в провинциальных городках самое малое квалифицированных адвокатов и по-прежнему невысокий порядок правовой грамотности населения.

Во всех случаях арендаторам выгоднее не полемизировать с собственниками помещений, а сиживать тихо.

Сегодня имеется острая надобность уравнять участников договора аренды офисных, торговых и производственных помещений. Отношения между ними должны сделаться более цивилизованными, прозрачными и предсказуемыми. Все это - те самые главные условия выживания в России малого бизнеса.

Государственным органам необходимо спроектировать три-четыре методики расчета размера арендной платы, с тем чтобы при заключении договора аренды стороны придерживались каких-то общих норм. Этими же нормами могли бы руководствоваться и суды при вынесении решений по делам, связанным со спорным повышением арендной платы.

При заключении договора аренды плата за пользование помещением устанавливается, как правило, на справедливой, рыночной основе. Дальнейшие же изменения стоимости аренды, если заключен долгосрочный договор, должны определяться преимущественно показателями инфляции.

Keywords: